Resumen
Este artículo, inspirado en un caso real de compraventa de un inmueble entre empresas en Perú, analiza las diferencias entre las arras confirmatorias y la cláusula penal como mecanismos para asegurar el cumplimiento del contrato.
Dado que el activo en transferencia representa más del 80% de la empresa, esta operación se considera una fusión o adquisición (M&A) según la legislación peruana. En este contexto, es crucial comprender las implicancias legales de las garantías pactadas para evitar confusiones y asegurar una transacción exitosa.
Además incluye la posible restricción del Notario de la operación, producto de la presente disyuntiva, a la cual se responderá al finalizar la presente.
A través del análisis de la normativa, doctrina y jurisprudencia peruana, el artículo aclara la finalidad y los efectos de cada figura, brindando recomendaciones prácticas para su correcta aplicación en la compraventa de inmuebles.
Introducción
En el dinámico mundo de las transacciones inmobiliarias, es común que surjan interrogantes sobre los mecanismos que garantizan el cumplimiento de los contratos de compraventa. Dos figuras que suelen generar confusión son las arras confirmatorias y la cláusula penal.
Este artículo busca disipar esas dudas, analizando ambas figuras a la luz del derecho civil peruano y brindando recomendaciones prácticas para su correcta aplicación.
1. El contrato de compraventa: base de la transacción
El Código Civil peruano, en sus artículos 1450 al 1457, regula el contrato de compraventa, definiéndolo como aquel en el que una parte (vendedor) se obliga a transferir la propiedad de un bien a otra (comprador), y este se obliga a pagar un precio cierto en dinero. La compraventa se perfecciona con el simple acuerdo de voluntades sobre la cosa y el precio.
2. Arras confirmatorias: una señal de compromiso
El artículo 1454 del Código Civil menciona las arras como una garantía para la celebración o el cumplimiento del contrato. Dentro de las arras, se distinguen las arras confirmatorias, que tienen una doble función:
- Confirman la celebración del contrato: Las arras sirven como prueba de la existencia del acuerdo de voluntades entre las partes.
- Generan consecuencias en caso de incumplimiento:
- Si el comprador se arrepiente, pierde las arras entregadas al vendedor.
- Si el vendedor se arrepiente, debe devolver el doble de las arras al comprador.
3. Cláusula penal: desincentivando el incumplimiento
El Código Civil, en sus artículos 1341 al 1350, regula la cláusula penal, definiéndola como aquella que establece una pena o multa para el caso de incumplimiento de una obligación. Su objetivo principal es:
- Disuadir el incumplimiento: La posibilidad de una sanción económica incentiva a las partes a cumplir con lo pactado.
- Compensar a la parte perjudicada: La pena o multa funciona como una indemnización por los daños y perjuicios causados por el incumplimiento.
4. Aclarando la confusión: arras vs. cláusula penal
La diferencia clave entre las arras confirmatorias y la cláusula penal radica en su finalidad:
- Arras confirmatorias: Asegurar el cumplimiento del contrato y confirmar su existencia.
- Cláusula penal: Resarcir los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento y desincentivar a las partes de incumplir.
En las arras confirmatorias se entrega una suma de dinero al momento de la celebración del contrato, mientras que en la cláusula penal la sanción económica se aplica solo en caso de incumplimiento.
5. Conclusiones y Recomendaciones
Entender la diferencia entre las arras confirmatorias y la cláusula penal es esencial para asegurar la validez y eficacia de los contratos de compraventa de inmuebles. Al utilizar estas figuras correctamente, se fortalece la seguridad jurídica de las transacciones y se previenen conflictos futuros.
Es importante comprender que la inclusión de penalidades en el contrato no lo convierte automáticamente en una compraventa con arras confirmatorias. Las penalidades, en este caso, funcionan como una cláusula penal que busca asegurar el cumplimiento del contrato.
Si el notario observa que la minuta no se ajusta a la figura de las arras confirmatorias, se le puede explicar que la intención de las partes es establecer una cláusula penal para el caso de incumplimiento, y no necesariamente utilizar la figura de las arras. Se puede hacer referencia a la jurisprudencia peruana que distingue ambas figuras, como la Casación N° 1196-2001-Lima, que señala que "las arras confirmatorias tienen por finalidad asegurar el cumplimiento del contrato, mientras que la pena convencional busca resarcir los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento".
Por: Omar Maras @ 14.12.2024
